Auflassungsvormerkung/Eigentumsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherungsklausel für den Immobilienkäufer. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder belastet. Vor Eintragung der Auflassungsvormerkung sollte also kein Kaufpreis gezahlt werden. Gesetzlich normiert ist diese Regelung in § 883 des BGB.

Baulast

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie erfordert ein Tun, Dulden oder Unterlassen und ist in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam, welches bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Bei Verkauf gehen die Verpflichtungen auf den Rechtsnachfolger über. Sie können nur mit Zustimmung der Behörde wieder gelöscht werden. Die Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung und ermöglicht in den meisten Fällen die Genehmigung eines Bauantrages. Beispiele: Abstandsflächenbaulast, Stellplatzbaulast, Erschließungsbaulast, Vereinigungsbaulast

Grunddienstbarkeit

Als Grunddienstbarkeit wird die Belastung eines Grundstücks zu Gunsten eines anderen Grundstücks (meistens das Nachbargrundstück) bezeichnet. In dieser Hinsicht spricht man vom dienenden Grundstück (das Belastete) und vom herrschenden Grundstück. Das Recht besteht aus einem Handeln, Dulden oder Unterlassen (§ 1018 BGB). Für das belastete Grundstück entstehen also immer Einschränkungen, was sich meistens wertmindernd auswirkt. Es wird zur Sicherung in Abteilung 2 des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen und ist auf unbegrenzte Zeit gültig, falls keine abweichende Vereinbarung (Frist) getroffen wurde. Eine Löschung ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich. Allerdings erlischt sie, wenn die rechtliche Grundlage der Dienstbarkeit nicht mehr gegeben ist oder wenn durch grundlegende Veränderungen auf dem Grundstück der Grund der Dienstbarkeit nicht mehr gegeben ist. Ein Eigentümerwechsel schadet der Grunddienstbarkeit nicht. Zudem hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Grunddienstbarkeit schonend auszuführen und gegebenenfalls Unterhaltungspflichten (§§1020, 1021 BGB).

Beispiele: Leitungsrechte, Wegerechte, Überfahrtsrechte, Grenzbebauung

Bauweise

Die offene Bauweise steht für eine Bebauung mit Einzelhäusern, Doppelhäusern oder Hausgruppen, welche mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet werden sollen. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. § 22 BauNVO.

Grundflächenzahl

Diese Zahl gibt an, wieviel je Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden darf. Eine Grundflächenzahl von z.B. 0,4 bedeutet, dass maximal 40 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Diese Größe orientiert sich also an der Größe des Baugrundstücks. Zur bebaubaren Grundfläche zählen neben dem Gebäude z.B. auch Garagen, Stellplätze plus Zufahrten. § 19 BauNVO

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Zu multiplizieren ist die Geschossflächenzahl also mit der Grundstücksgröße.

Flächennutzungsplan

Ziel des Flächennutzungsplans ist die geordnete städtebauliche Entwicklung in Stadt und Land. Dieser soll sich an heutigen sowie an vorhersehbaren zukünftigen sozialen, kulturellen, wirtschaftlichen und auch umweltpolitischen Herausforderungen orientieren. Der Flächennutzungsplan wird von der Gemeinde aufgestellt. Diese sollte wissen, welche Bedürfnisse die Gemeinde hat und wo Bedarf besteht. Daher sollte dieser mit der städtebaulichen Entwicklung im Einklang sein.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen. Es bedeutet, dass für jedes Darlehensjahr ein gleichbleibend hoher Betrag aus Zinsen und Tilgung an die Bank zu zahlen ist. So verschieben sich Jahr für Jahr die Elemente. Soll heißen, dass der Anteil des jährlichen Betrages aus Zinsen immer geringer wird und der Anteil der Tilgung immer höher.

Festdarlehen

Beim Festdarlehen, auch endfälliges Darlehen genannt, gibt es deutliche Unterschiede zum Annuitätendarlehen. Hier werden während der Darlehenszeit lediglich gleichbleibend hohe Zinsen gezahlt. Erst am Ende des Darlehenszeitraums wird die eigentliche Tilgungsrate einmalig fällig. Diese Tilgung erfolgt meistens durch einen zu diesem Zeitpunkt reifen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der von der Bank (Kreditgeber) ermittelte Wert der Immobilie, zu dem das Objekt -nach Einschätzung der Bank- langfristig jederzeit verkauft werden könnte. Spekulative Elemente um den Wert zu erhöhen sind nicht erlaubt. Die Wertermittlung, welche Grundlage für die Berechnung des Beleihungswertes ist, soll von einem Kreditinstitut unabhängigen Gutachter vorgenommen werden. (§ 16 PfandBG)

Baubuch

Ein Baubuch ist beim Bau eines Neubaus zu führen, gerade wenn eine Finanzierung benötigt wird. Im Baubuch sind alle Unternehmen (Dienstleister, Lieferanten) einzutragen, mit denen im Rahmen des Baus Verträge geschlossen werden und bezahlt werden müssen. Unternehmen, Dienstleistung und die entsprechenden Kosten sind einzutragen. Auch eventuelle geleistete oder noch zu leistende  Anzahlungen dürfen im Bauchbuch nicht fehlen. So können die Kosten besser kalkuliert werden. Zudem können Zahlungsfälligkeiten sichtbar gemacht werden. Eine Dokumentation der Leistungen und Kosten ist so möglich und kann an die finanzierende Bank weitergegeben werden.

Bautagebuch

Das Bautagebuch ist die Chronik des Bauvorhabens und hilft, das Baugeschehen zu dokumentieren, um es später nachvollziehen zu können. Die Entstehung eines Bauwerkes vom Anfang bis zum Ende wird also schriftlich dokumentiert. Das Bautagebuch ist täglich zu führen und von den anwesenden Verantwortlichen zu unterschreiben. Alle Ereignisse des Tages, wie der Baufortschritt, Wetter, anwesende Firmen und Personen, wichtige Absprachen, Unregelmäßigkeiten wie Mängel und Terminverzüge, oder auch Anlieferungen von Lieferanten sind zu erfassen. Bei auftretenden Streitigkeiten kann das Bautagebuch später als Beweis vor Gericht dienen.

Bauträgervertrag

Hier verpflichtet sich der Bauträger auf seinem eigenen Grundstück ein Bauwerk zu errichten und dieses nach Fertigstellung inklusive Grundstück an den Erwerber zu verkaufen. Das Bauherrenrisiko verbleibt hier also beim Bauträger, da er Bauherr und Grundstückseigentümer bis zum Verkauf ist. Als Sicherung für den späteren Erwerber wird eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen. Der Bauträgervertrag ist eine Mischung aus vielen Vertragstypen: dem Werkvertrag durch die Planung, der Bauaufsicht und der Erstellung des Bauwerkes, dem Kaufvertrag durch den Erwerb des Grundstückes, sowie dem Geschäftsbesorgungsvertrag durch die Beratung und Betreuung des späteren Erwerbers. Hauptsächlich ist er aber ein Werkvertrag. Dies ist wichtig, da so der Bauträger die Gewährleistungspflichten (5 Jahre nach dem BGB) hinsichtlich des Bauwerkes, dessen Planung und Erstellung hat. Leistungen im Bauträgervertrag:

  • Grundstücksbeschaffung
  • Prüfung des Baurechtes
  • Vergabe von Leistungen (Statik, Haustechnik, Bodengutachter,…)
  • Terminplanung und Kontrolle
  • Erstellung von Finanzierungskonzept
  • Beantragung von Fördermitteln
  • Erstellung des Bauwerkes mit jeweiligen Abnahmen der Baufortschritte

Heimfall (Erbbaurecht)

Der Heimfall beschreibt die Beendigung des Erbbaurechts. Die Heimfallansprüche werden im notariellen Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Regelmäßig wird hier vertragswidriges Verhalten beschrieben. So kann die Nichtzahlung des Erbbauzinses, die nicht fristgemäße Bebauung des Grundstücks, die Nichtzahlung der Versicherungsprämien, die Verwahrlosung des Gebäudes oder die vertragswidrige Nutzung des Grundstücks zum Heimfall führen. Das Erbbaurecht wird dann wieder auf den Erbbaurechtsherausgeber übertragen. Diese Übertragung ist notariell zu beurkunden. Es entsteht so das Eigentümererbbaurecht. Wird vom Heimfallanspruch Gebrauch gemacht, muss der Erbbaurechtsherausgeber eine angemessene Vergütung -bezogen auf den Restwert des Erbbaurechts- zahlen.

Wegerecht

Das Wegerecht ist eine sogenannte Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB. Diese berechtigt den Eigentümer des Nachbargrundstücks (herrschendes Grundstück) das dienende Grundstück zu befahren bzw. zu begehen. In der Regel stellt eine solche Eintragung ein Verkaufshindernis dar. Das Grundstück darf veräußert werden, jedoch erschwert das Wegerecht den Verkauf bzw. mindert den Wert des Grundstücks. Zu beachten sind aber eventuelle Löschungsmöglichkeiten der Grunddienstbarkeit (Zeitablauf, Eintritt einer auflösende Bedingung, Vorteile/Nutzen für das herrschende Grundstück fallen dauerhaft weg).

Rentenschuld

Die Rentenschuld versorgt den Berechtigten mit regelmäßigen Zahlungen aus dem Grundstück (Rente). Bei der Bestellung der Rentenschuld muss der Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Diese Summe muss im Grundbuch eingetragen sein. (§ 1199 BGB) Der Eigentümer ist Schuldner. Die Rentenschuld gehört zu den sogenannten Grundpfandrechten. Zur Löschung der Rentenschuld ist die Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks sowie die Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich (§ 27 GBO, § 875 BGB). Für den Verkauf ist es wichtig, mit dem Gläubiger in Kontakt zu treten, um ihn über den geplanten Verkauf zu informieren. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages sollte dann die Löschungsbewilligung des Gläubigers vorliegen. Eine mögliche Restschuld kann durch den Kaufpreis zurückgezahlt werden. Eine lastenfreie Übergabe ist für den Verkauf erforderlich. Wenn Eigentümer und Gläubiger dem Verkauf und der damit verbundenen Löschung der Rentenschuld zustimmen, ist diese für den Verkauf kein besonderes Hindernis.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird im § 194 BauGB definiert: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Der Begriff „Marktwert“ ist dem Begriff „Verkehrswert“ gleichzusetzen (Europarechtsanpassungsgesetz, WertR 2006 Punkt 1.3) Der Verkehrswert wird stichtagsbezogen ermittelt. Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht (§ 3 ImmoWertV). Hier gibt es eine Abgrenzung zum Beleihungswert, da dieser zukunftsorientiert ermittelt wird (§ 16 Pfandbriefgesetz). Die Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung, die durch die Wertermittlungsrichtlinien ergänzt wird. Gemäß § 8 Absatz 1 ImmowertV sind für die Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Makleraufträge

Der Makleralleinauftrag ist für den Makler ein Art „Upgrade“ zum einfachen Maklerauftrag, da der Auftraggeber bei dieser Vertragsform keinen anderen Makler beauftragen darf. Er behält sich aber das Recht vor, die Immobilie selbst vermarkten und verkaufen zu können. Eine Vermarktung durch mehrere vom Eigentümer beauftragte Makler ist hier also nicht möglich. Eine erweiterte Form des Makleralleinauftrages bietet der qualifizierte Makleralleinauftrag. Hier darf der Auftraggeber weder einen weiteren Makler beauftragen, noch die Immobilie selbst verkaufen. Dies bedeutet: keine Eigengeschäfte und keine Direktabschlüsse. Ein wichtiges Merkmal des Makleralleinauftrages ist, dass der Makler im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag eine Tätigkeitspflicht hat. Da der Auftraggeber sich während der Vertragslaufzeit von einem Makler abhängig macht, muss dieser auch eine Verpflichtung haben, tätig zu werden. Der Makler hat also eine Dienstleistungspflicht, nach seinen Möglichkeiten alles zu tun, um für den Auftraggeber den bestmöglichen Vertragsabschluss zu erzielen. Zudem kommt hier die Pflicht des Maklers zur Sachkundenberatung des Auftraggebers hinzu. Bei Pflichtverletzungen können Schadensersatzansprüche gemäß den § 280 ff BGB gegenüber dem Makler geltend gemacht werden.

Aufteilungsplan (Erstellung)

Für die Erstellung des Aufteilungsplanes sind Grundrisse des kompletten Gebäudes sowie eventueller Nebengebäude und der Lageplan notwendig. Dieser sollte von einem Sachverständigen (Architekten, Bauingenieur) begleitend überwacht oder angefertigt werden. Er soll die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich machen. Zudem sollte dieser auch Sondereigentum von anderem Sondereigentum und vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume sind mit derselben Nummer zu versehen. Der Aufteilungsplan wird anschließend beim zuständigen Bauamt eingereicht.

Nach erfolgreicher Prüfung wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt. Der Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung werden Bestandteil der späteren Teilungserklärung.

Teilungserklärung (Erstellung)

In der Teilungserklärung muss der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sein Eigentum am gesamten Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen wiederum im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein. Für die jeweiligen Einheiten müssen Miteigentumsanteile gebildet werden. Der Miteigentumsanteil stellt den Bruchteil dar, zu dem der Wohnungseigentümer an dem Gesamtgrundstück beteiligt ist. In der Wahl der Miteigentumsanteile ist man grundsätzlich frei. Die Größe der Miteigentumsanteile sollte sich jedoch an der Wohn- bzw. Nutzfläche orientieren, da die Miteigentumsanteile für die Verteilung der allgemeinen Kosten und späteren Reparaturkosten maßgeblich sind. Zur Vorbereitung benötigt man daher eine Wohn-/Nutzflächenberechnung. Bestandteil der Teilungserklärung ist zudem die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Die regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie kann vom WEG abweichende Regelungen enthalten, soweit das Gesetz eine Abweichung erlaubt.

Erbbaurecht

Wenn eine Wohnung oder ein Haus im Erbbaurecht gekauft wird, bedeutet dies, dass nur das Gebäude (oder ein Teil des Gebäudes) erworben wird. Nicht jedoch der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht. Im Erbbaurecht wird die Wohnung für eine bestimmte Laufzeit – meist für die Dauer von 66 oder 99 Jahren gekauft. Zusätzlich zum Kauf wird eine monatliche oder jährliche Art von Miete, der sogenannte Erbbauzins gezahlt. Dieser wird von den Vertragspartnern frei verhandelt. Vorteil: Der Kaufpreis der Immobilie ist günstiger als bei einer vergleichbaren Immobilie im Standardkauf. Das liegt daran, dass der Grund und Boden nicht miterworben wird. Allerdings ist es gleichzeitig schwieriger, Immobilien, die auf Erbbaugrund gebaut wurden, weiter zu verkaufen, da die Laufzeit des Erbbaurechts sich Jahr für Jahr verringert: Ist das Erbbaurecht abgelaufen, kann es geschehen, dass der Erbbaurechtsgeber – also der Vermieter von Grund und Boden – die Wohnung zu einem gesetzlich festgelegten Mindestpreis übernimmt.

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