Ratgeber

Die Entscheidung: Immobilie verkaufen

Die Entscheidung, eine Immobilie zu verkaufen, ist weitreichend und meist sehr emotional. Daher ist es im Vorfeld wichtig, sich über die Konsequenzen zu informieren und eine grundlegende Entscheidung zu treffen. Der Verkauf von Wohneigentum nimmt viel Zeit, Nerven und Geld in Anspruch und sollte daher wohl bedacht sein.

Nachdem die Entscheidung zum Verkauf getroffen ist, müssen folgende Fragen als Erstes geklärt werden:

Gibt es Verkaufshindernisse?

  • Ungeklärte Eigentumsverhältnisse (z.B. nach Erbfall oder Scheidung)
  • Belastungen im Grundbuch (z.B. Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte)
  • Mietverhältnisse, Pachtverhältnisse

Wie soll verkauft werden?

  • Privat
  • Über einen Makler
  • Über mehrere Makler
  • Privat und über Makler

Welche Formen von Maklerverträgen gibt es?

  • Form: mündlich o. schriftlich
  • Wie darf ich verkaufen: Eigentümer, alle beauftragten Makler
  • Laufzeit: unbefristet
  • Form: schriftlich
  • Wie darf ich verkaufen: Eigentümer und Makler
  • Laufzeit: max. 12 Monate
  • Form: schriftlich
  • Wie darf ich verkaufen: Makler
  • Laufzeit: max. 6 Monate

Wertermittlung

Was ist meine Immobilie wert?

Die Findung des richtigen marktgerechten Wertes spielt eine entscheidende Rolle beim Verkauf. So schätzt eine Großzahl der Immobilieneigentümer den Wert ihrer Immobilie zu hoch ein. Dies führt dazu, dass die Immobilie meist zu lange angeboten wird und so die Suchenden misstrauisch werden. Das Ergebnis ist häufig ein Verkauf mit großen Abstrichen, sogar unter dem Marktwert.

Möglichkeiten der Wertermittlung

  • Selbst Preis festlegen/schätzen (subjektiv und sehr schwierig)
  • Gutachter beauftragen (verbunden mit hohen Kosten)
  • Makler beauftragen (Wollen den Verkauf, gute Marktkenntnis)
  • Bank (= Makler)

Die 3 wesentlichen Bewertungsverfahren

  • Bewertung: unmittelbarer oder mittelbarer Vergleich
  • Anwendung: Bodenwertermittlung, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser
  • Bewertung: bebaute Grundstücke; Erträge nicht im Vordergrund
  • Anwendung: Ein- und Zweifamilienhäuser, Individulbauten
  • Bewertung: bebaute Grundstücke bei denen der Ertrag im Vordergrund steht
  • Anwendung: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Geschäftsgrundstücke

Immobilie vermarkten

Sind diese Fragen geklärt, sollte man sich Gedanken machen, wie die Immobilie vermarktet werden soll.

Auswahl der Medien

  • Zeitungsanzeige (teuer, Minimalinformation)
  • Verkaufsschild am Haus (lageabhängig, ungeliebte Zuschauer)
  • Immobilienportale (hoher Wirkungsgrad, teuer, zeitlich begrenzt)
  • Wochenblatt
  • Aushänge (Supermarkt, Gemeindeschaukasten, – Schlechte Außenwirkung)
  • Amtsblätter der Gemeinden

Informationen und Unterlagen für eine erfolgreiche Vermarktung

  • aussagekräftige Bilder
  • Beschreibung der Immobilie
  • Eckdaten: Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr (hier ist auf Korrektheit zur achten)
  • alle wichtigen Unterlagen (siehe Anhang)
  • Kaufpreis inklusive Verhandlungsspielraum (angemessen)
  • Überschrift, die Interesse weckt!

Nachfolgende Unterlagen werden auch häufig von der finanzierenden Bank des Kaufinteressenten benötigt, um die Immobilie bewerten zu können. Hier spielt der Beleihungswert eine wesentliche Rolle. Der vereinbarte Kaufpreis und der Verkehrswert sollten für eine erfolgreiche Finanzierung im wesentlichen übereinstimmen.

Unterlagencheck

  • Exposé der Immobilie
  • unbeglaubigter Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt gegen Gebühr von 20 € erhältlich)
  • Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung oder Kubatur (siehe Bauantrag – Bauamt, Archiv)
  • Liegenschaftskarte (Gemeinde, Katasteramt)
  • Nachweis Gebäudeversicherung
  • gültiger Energieausweis
  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
  • Gemeinschaftsordnung
  • unbeglaubigter Grundbuchauszug
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Nachweis Gebäudeversicherung
  • Grundriss/Lageplan
  • Nebenkostenabrechnung der letzten drei Jahre
  • gültiger Energieausweis
  • Wirtschaftsplan des laufenden Jahres

Immobilie vermarkten

Die vorangegangenen Punkte sind abgearbeitet – es kann losgehen!

Vom Beginn der Vermarktung bis zur endgültigen Übergabe ist es ein langer Weg. Folgende Phasen werden Sie durchleben:

Anfragen beantworten

Die Immobilie wird beworben und die ersten Interessenten melden sich. Jetzt klingelt das Telefon zu allen Tages- (und auch Nachtzeiten), das Emailpostfach füllt sich und an der Tür klingeln Interessenten. Dieser Zustand ist durchaus positiv, denn er zeigt, Ihre Immobilie kommt am Markt gut an. Jetzt benötigen Sie viel Zeit und auch Geduld, alle Anfragen sowohl mündlich als auch schriftlich zu beantworten.   Es kann aber auch passieren, dass das Telefon stumm bleibt und die Anfragen ausbleiben. Jetzt kommen die ersten Zweifel auf. Habe ich genug Werbung gemacht? Ist der Preis zu hoch? Muss ich etwas ändern? Nur was? Hier ist Geduld gefragt! Die Einschätzung der Lage durch einen Experten kann hier die nötige Sicherheit bringen.

Die Besichtigungen

Sind die ersten Fragen mit den Interessenten besprochen, wollen diese die Immobilie natürlich besichtigen. Wer kauft schon gern die Katze im Sack. Stellen Sie sich drauf ein, dass die meisten Interessenten die Immobilie am Wochenende besichtigen möchten. Hier haben sie die Zeit und Ruhe, sich vom Objekt ein genaueres Bild zu machen. Ein Tipp, notieren Sie sich die Namen der Personen, die Ihre Immobilie besichtigen. Es gibt mittlerweile viele Besichtigungstouristen, die sich eine eigene Immobilie nicht leisten können, sich eine solche aber immer gern mal anschauen. Nach durchschnittlich 15-30 Besichtigungen meldet ein Interessent ein ernsthaftes Kaufinteresse an.

Der Weg zum Notar

Die Verhandlung

Nach dem Kaufinteresse kommt die Kaufpreisverhandlung. Hier sollten Sie sich eine Untergrenze setzen (wie zu Beginn kalkuliert) und kooperativ sein. Der Preis soll Sie zufriedenstellen und dem späteren Käufer ein gutes Gefühl geben. Auch die aktuelle Nachfrage nach Ihrer Immobilie sollte für Ihre Bereitschaft, den Kaufpreis zu senken oder hart zu bleiben, eine Rolle spielen. Im Anschluss wird der Interessent die Unterlagen zum Haus fordern, um bei seiner Bank eine Finanzierungsanfrage zu starten. Nur mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank haben Sie die Sicherheit, dass der Kaufpreis später auch zur Verfügung steht.

Vorbereitung des Kaufvertrages

Steht die Finanzierung, kann der Kaufvertrag vorbereitet werden. Grundstückskäufe sind beurkundungspflichtig und somit bei einem Notar durchzuführen. Habe Sie sich für eine Vermarktung ohne Makler entschieden, macht ein Vorgespräch beim Notar Ihrer Wahl Sinn. Hier können alle Fragen rund um den Verkauf/Kauf besprochen werden. Wesentliche Inhalte, wie der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten, sollten aber bereits vorher geklärt sein. Mit den Daten des Vorgespräches (Namen, Geburtsdaten, Anschriften aller Vertragsbeteiligten) fertigt der Notar den Entwurf. Steht dieser, benötigen Sie nur noch einen Termin für die Beurkundung.

Die Beurkundung

  • Seien Sie pünktlich! (Die Termine sind eng getaktet.)
  • Nehmen Sie Ihren Personalausweis mit – dies ist Pflicht.
  • Bringen Sie Ihren Vertragsentwurf zum mitlesen mit.
  • Unterschrift unter den verlesenen Vertrag tätigen.

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und muss nun abgewickelt werden. Bevor der Notar die Fälligkeitsmitteilung des Kaufpreises verschickt, müssen die im Vertrag vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sein. In der Regel sind dies:

  • Die Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch für den Erwerber. (Sicherungsklausel)
  • Sicherstellung der vertragsgemäßen Lastenfreistellung (Löschung eventueller Grundpfandrechte)
  • Negativatteste oder Verzichtserklärungen zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten (z.B. der Gemeinde)
  • (Die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung vorliegt) ???
  • Der Vertragsgegenstand ist geräumt.

Kaufpreis und Übergabe

Die Kaufpreiszahlung

Liegen alle Auszahlungsvoraussetzungen vor, verschickt der Notar mit einfachem Brief die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Im Anschluss hat dieser in der Regel 14 Tage Zeit, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Jetzt können Sie sich freuen – Sie haben Ihr Geld. Nach Erhalt des Kaufpreises sind Sie verpflichtet den Vertragsgegenstand, also Ihre Immobilie zu übergeben. Zudem teilen Sie bitte dem Notar mit, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben. Nach dieser Mitteilung kann der Notar die Auflassung, also die Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer im Grundbuch, beim Grundbuchamt beantragen.

Die Übergabe

Nach Erhalt des Kaufpreises vereinbaren Sie mit den Käufern einen Termin für die Übergabe der Immobilie. Hierzu empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll zu fertigen, um späterem Ärger aus dem Weg zu gehen. Wesentliche Inhalte des Protokolls.

  • Anzahl und Verwendungszweck aller Schlüssel
  • Übergabe der restlichen Unterlagen zur Immobilie (z.B. Heizungsunterlagen)
  • Dokumentation der Zählerstände (Wasser, Strom, Gas)
  • Mängelfreie Übergabe

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