Rahmenbedingungen an der mecklenburgischen Ostseeküste

  • starker Anstieg der Preise für Immobilien in der Urlaubsregion Fischland/Darß
  • die Nachfrage nach Immobilien in der Region ist riesig
  • Probleme für junge Familien in der Heimat wohnen zu können
  • das durchschnittliche Einkommen in der Region ist niedrig (Bruttolohn M-V ca. 1.900 Euro)
  • Arbeitsplätze gibt es vor allem in der Gastronomie
  • die Gemeinden vereinsamen in einigen Monaten des Jahres
  • Häuser stehen leer
  • die Eigentümer nutzen die Immobilien als Ferienimmobilie
  • Gäste kommen nur in den „schönen“ Monaten des Jahres
  • gefördert wird dies ebenfalls durch die Zinspolitik

Möglichkeiten beim Eigenheimbau mit Einliegerwohnung

  • die Gemeinde kann Einfluss auf die Kaufkriterien bei eigenem Bauland nehmen
  • günstigere Preise für Bauland mit der Verpflichtung eines Hauptwohnsitzes oder ein „Einheimischen-Modell“ wären denkbar
  • Käufer können die Finanzierung durch eine weitere Wohnung unterstützen
  • Festvermietung oder Ferienvermietung wären denkbar
  • viele Arbeitskräfte in der Region suchen Wohnungen
  • ebenfalls Hoteliers für ihr Personal
  • durchschnittliche Kaltmiete (ca. 7,00 Euro)
  • durchschnittliche Übernachtungszahlen (150 Tage)

Einliegerwohnung als Ferienwohung

  • Wohnung ist Teil des selbstgenutzten Gebäudes (untergeordnet)
  • sollte eine räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit bilden
  • Wohnraum, Schlaftraum, Küche und Bad sollten vorhanden sein
  • ein kleiner Außenbereich (Terrasse) steigert den Wohnwert
  • separater Eingang ist erforderlich

Finanzierung Eigenheim mit Ferienwohnung

Kosten der Immobilie


Kaufpreis Grundstück


Baukosten Haus


Hauptwohnung


Ferienwohnung


Mobiliar


Zusätzliche Baukosten (Zähler, Leitungen, Schallschutz)



140.000€


1.500€ (pro m²)


100m² (150.000€)


50m² (75.000€)


10.000€


5.000€


Einnahmen durch Vermietung der Ferienwohnung

Einnahmen


Mieteinnahmen (150 Tage x 75€)


Ausgaben


Vermarktung


Betriebskosten (15%)


Abschreibung Herstellungskosten FeWo (80.000€), 2%


Abschreibung Mobiliar (10.000€) , 10 Jahre


Darlehenszinsen (90.000€) x 2%


Instandhaltungsrücklage


Gesamtkosten


Gewinn (steuerlich)


+ Abschreibung


+ Darlehenszinsen


Gewinn vor Kapitaldienst


monatlicher Gewinn


11.250€



500€


1690€


1.600€


1.000€


1.800€


500€


7.090€


4.160€


2.600€


1.800€


8.560€


713€

Vergleich: Eigenheimfinazierung mit und ohne Ferienwohnung

Hausbau ohne FeWo (100 qm)

Hausbau mit FeWo (150 qm)


Kaufpreis Grundstück


+ 1,5% Notar-/Grundbuchkosten


+ 5% Grunderwerbsteuer


Kosten Grundstückskauf


Kosten Hausbau


Zusatzkosten FeWo


Gesamtkosten


– Eigenkapital


Finanzierungsbedarf


140.000€


2.100€


7.000€


149.100€


150.000€



299.100€


29.100€


270.000€


140.000€


2.100€


7.000€


149.100€


225.000€


15.000€


389.100€


29.100€


360.000€

Monatliche Gesamtbelastung

Hausbau ohne FeWo

Hausbau mit FeWo


Bankdarlehen 2% Zinsen, 4% Tilgung


KfW-Darlehen 1% Zinsen, 2% Tilgung


Summe


– Einnahmen FeWo


Monatliche Belastung


1.100€


125€


1.225€



1.225€


1550€


125€


1.675€


713€


912€

Steuerliche Beurteilung

  • Wichtig: Mieteinnahmen müssen versteuert werden
  • grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht
  • die „Anlage V“ der Steuererklärung ist entsprechend auszufüllen
  • Kosten für die Ferienwohnung, wie Strom, Gas, Versicherung, Werbung oder Renovierungsaufwendungen können bei den Einnahmen gegengerechnet werden und verringern so die Steuerlast
  • Rechnungen, die beiden Wohnungen zugeordnet werden können, sollten anteilig nach qm aufgeteilt werden
  • Ausstattungsgegenstände können voll der Ferienwohnung zugeordnet werden
  • Aufpassen: die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht
  • wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17.500 € bleiben, kann die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen werden
  • Der Vorteil:
  • es muss keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufgeschlagen werden, denn der Aufschlag von 7 Prozent Umsatzsteuer würden den Preis erhöhen
  • keine Verpflichtung zur Einreichung einer Umsatzsteuervoranmeldung
  • dagegen kann bei Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung die Vorsteuer auf die Kosten der Ferienwohnung geltend gemacht werden

Fazit

  • der Hausbau mit Ferienwohnung lohnt sich sofort
  • es wird ein höherer Wert trotz monatlich niedrigerer Belastung geschaffen
  • er bildet ein gute Altersvorsorge
  • Flexibilität bei der Änderung von Lebensumständen
  • bietet die Möglichkeit, mit Familienmitgliedern zusammenzuwohnen
  • oder eine Pflegekraft in der Nähe zu haben

Cookie-Einstellung

Bitte treffen Sie eine Auswahl. Weitere Informationen zu den Auswirkungen Ihrer Auswahl finden Sie unter Hilfe.

Treffen Sie eine Auswahl um fortzufahren

Ihre Auswahl wurde gespeichert!

Hilfe

Hilfe

Um fortfahren zu können, müssen Sie eine Cookie-Auswahl treffen. Nachfolgend erhalten Sie eine Erläuterung der verschiedenen Optionen und ihrer Bedeutung.

  • Alle Cookies zulassen:
    Jedes Cookie wie z.B. Tracking- und Analytische-Cookies.
  • Nur First-Party-Cookies zulassen:
    Nur Cookies von dieser Webseite.
  • Keine Cookies zulassen:
    Es werden keine Cookies gesetzt, es sei denn, es handelt sich um technisch notwendige Cookies.

Sie können Ihre Cookie-Einstellung jederzeit hier ändern: Blog. Blog

Zurück