Rahmenbedingungen an der mecklenburgischen Ostseeküste

  • starker Anstieg der Preise für Immobilien in der Urlaubsregion Fischland/Darß
  • die Nachfrage nach Immobilien in der Region ist riesig
  • Probleme für junge Familien in der Heimat wohnen zu können
  • das durchschnittliche Einkommen in der Region ist niedrig (Bruttolohn M-V ca. 1.900 Euro)
  • Arbeitsplätze gibt es vor allem in der Gastronomie
  • die Gemeinden vereinsamen in einigen Monaten des Jahres
  • Häuser stehen leer
  • die Eigentümer nutzen die Immobilien als Ferienimmobilie
  • Gäste kommen nur in den „schönen“ Monaten des Jahres
  • gefördert wird dies ebenfalls durch die Zinspolitik

Möglichkeiten beim Eigenheimbau mit Einliegerwohnung

  • die Gemeinde kann Einfluss auf die Kaufkriterien bei eigenem Bauland nehmen
  • günstigere Preise für Bauland mit der Verpflichtung eines Hauptwohnsitzes oder ein „Einheimischen-Modell“ wären denkbar
  • Käufer können die Finanzierung durch eine weitere Wohnung unterstützen
  • Festvermietung oder Ferienvermietung wären denkbar
  • viele Arbeitskräfte in der Region suchen Wohnungen
  • ebenfalls Hoteliers für ihr Personal
  • durchschnittliche Kaltmiete (ca. 7,00 Euro)
  • durchschnittliche Übernachtungszahlen (150 Tage)

Einliegerwohnung als Ferienwohung

  • Wohnung ist Teil des selbstgenutzten Gebäudes (untergeordnet)
  • sollte eine räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit bilden
  • Wohnraum, Schlaftraum, Küche und Bad sollten vorhanden sein
  • ein kleiner Außenbereich (Terrasse) steigert den Wohnwert
  • separater Eingang ist erforderlich

Finanzierung Eigenheim mit Ferienwohnung

Kosten der Immobilie


Kaufpreis Grundstück


Baukosten Haus


Hauptwohnung


Ferienwohnung


Mobiliar


Zusätzliche Baukosten (Zähler, Leitungen, Schallschutz)



140.000€


1.500€ (pro m²)


100m² (150.000€)


50m² (75.000€)


10.000€


5.000€


Einnahmen durch Vermietung der Ferienwohnung

Einnahmen


Mieteinnahmen (150 Tage x 75€)


Ausgaben


Vermarktung


Betriebskosten (15%)


Abschreibung Herstellungskosten FeWo (80.000€), 2%


Abschreibung Mobiliar (10.000€) , 10 Jahre


Darlehenszinsen (90.000€) x 2%


Instandhaltungsrücklage


Gesamtkosten


Gewinn (steuerlich)


+ Abschreibung


+ Darlehenszinsen


Gewinn vor Kapitaldienst


monatlicher Gewinn


11.250€



500€


1690€


1.600€


1.000€


1.800€


500€


7.090€


4.160€


2.600€


1.800€


8.560€


713€

Vergleich: Eigenheimfinazierung mit und ohne Ferienwohnung

Hausbau ohne FeWo (100 qm)

Hausbau mit FeWo (150 qm)


Kaufpreis Grundstück


+ 1,5% Notar-/Grundbuchkosten


+ 5% Grunderwerbsteuer


Kosten Grundstückskauf


Kosten Hausbau


Zusatzkosten FeWo


Gesamtkosten


– Eigenkapital


Finanzierungsbedarf


140.000€


2.100€


7.000€


149.100€


150.000€



299.100€


29.100€


270.000€


140.000€


2.100€


7.000€


149.100€


225.000€


15.000€


389.100€


29.100€


360.000€

Monatliche Gesamtbelastung

Hausbau ohne FeWo

Hausbau mit FeWo


Bankdarlehen 2% Zinsen, 4% Tilgung


KfW-Darlehen 1% Zinsen, 2% Tilgung


Summe


– Einnahmen FeWo


Monatliche Belastung


1.100€


125€


1.225€



1.225€


1550€


125€


1.675€


713€


912€

Steuerliche Beurteilung

  • Wichtig: Mieteinnahmen müssen versteuert werden
  • grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht
  • die „Anlage V“ der Steuererklärung ist entsprechend auszufüllen
  • Kosten für die Ferienwohnung, wie Strom, Gas, Versicherung, Werbung oder Renovierungsaufwendungen können bei den Einnahmen gegengerechnet werden und verringern so die Steuerlast
  • Rechnungen, die beiden Wohnungen zugeordnet werden können, sollten anteilig nach qm aufgeteilt werden
  • Ausstattungsgegenstände können voll der Ferienwohnung zugeordnet werden
  • Aufpassen: die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht
  • wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17.500 € bleiben, kann die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen werden
  • Der Vorteil:
  • es muss keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufgeschlagen werden, denn der Aufschlag von 7 Prozent Umsatzsteuer würden den Preis erhöhen
  • keine Verpflichtung zur Einreichung einer Umsatzsteuervoranmeldung
  • dagegen kann bei Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung die Vorsteuer auf die Kosten der Ferienwohnung geltend gemacht werden

Fazit

  • der Hausbau mit Ferienwohnung lohnt sich sofort
  • es wird ein höherer Wert trotz monatlich niedrigerer Belastung geschaffen
  • er bildet ein gute Altersvorsorge
  • Flexibilität bei der Änderung von Lebensumständen
  • bietet die Möglichkeit, mit Familienmitgliedern zusammenzuwohnen
  • oder eine Pflegekraft in der Nähe zu haben